房地产是稳住地方经济、保障民生安居的关键支柱，依托云南都市圈建设、旅居产业及安居惠民政策加持，全省楼市整体呈现底部企稳、结构分化、政策托底、库存优化的运行特征。截至2026年6月，云南鼎丰融资担保有限公司结合全省交易数据、土地供应、产业需求及担保业务实践，对省内房地产市场开展系统性研判，客观梳理市场现状、发展痛点与行业趋势，同步明确公司不动产类担保业务经营导向，以专业增信服务助力全省房地产业良性循环、健康发展。

一、市场整体运行：政策持续托底，交易逐步回暖

自省级 “彩云住房消费券” 购房补贴落地、各地优化首付及利率政策以来，全省住房消费活力持续修复，核心经济指标稳步向好。2026 年上半年全省商品房成交规模保持正增长，新建住宅、二手房交易量同步提升，省外旅居置业群体购房占比持续走高，成为拉动市场需求的重要增量。价格层面全省均价维持合理波动区间，未出现大幅涨跌，整体运行平稳。

土地供应端呈现明显调整导向，以昆明都市圈为核心的滇中五城收紧主城商品住宅新增用地投放，未来三年住宅供地规模逐年缩减，住房供给由 “增量扩张” 转向 “存量盘活”；保障房建设不再大规模新增土地，重点通过收购存量商品房、租赁补贴完善住房保障体系，供需匹配度持续优化。房企资金环境得到改善，银行开发贷投放规模提升，叠加专项债券盘活存量楼盘政策，优质房企现金流压力有所缓解，项目交付稳定性持续增强。

二、区域结构性分化加剧，板块冷热差异凸显

当前云南楼市最鲜明特征为区域、产品双重分化，不同城市、板块、物业类型走势差距明显。

其一，滇中核心城市群韧性强劲。昆明五华、西山、盘龙等主城配套成熟板块，依托教育、商业、湖景资源，改善型大平层、低密住宅流通性稳定，高端改善房源价格保持坚挺；巫家坝、西北新城等新兴配套落地片区刚需刚改房源去化顺畅，成为市场成交主力。曲靖、玉溪、楚雄依托都市圈协同规划，刚需住宅需求稳定，库存处于合理去化周期内。

其二，远郊及县域市场库存承压。滇中新区远郊、各州市下辖非核心县域、早期文旅大盘集中区域去化周期偏长，部分旅居项目为加速走量采取让利促销，二手房挂牌周期拉长、议价空间较大，资产流动性偏弱，抵押物价值波动风险相对更高。

其三，产品需求分层清晰。现房、国企央企开发楼盘更受市场青睐，刚需户型、优质学区房流通速度更快；远郊大面积文旅度假物业需求疲软，资产处置难度提升，是担保业务重点风险关注品类。

三、行业现存核心痛点与潜在风险

结合截至 6 月的市场调研，行业仍存在多重结构性压力，也是担保业务风控重点关注方向。一是区域库存分布不均衡，部分县域、远郊项目库存过高，资产变现周期拉长，房产抵押类担保代偿后处置难度上升；二是中小房企经营韧性不足，部分中小型开发企业项目回款节奏慢，资金周转压力较大，新增开发类担保需严格筛选主体资质；三是旅居房产需求波动明显，受客流、配套落地进度影响，抵押物估值稳定性弱于主城刚需住宅；四是存量楼盘盘活流程复杂，烂尾项目风险化解、存量商品房收购改造涉及多方主体，业务流程与风控审核难度提升。

四、市场发展趋势与鼎丰担保业务布局思路

中长期来看，云南房地产将坚持 “因城施策、盘活存量、优化供给” 发展路径，重点发展主城刚需、城市改善、合规旅居三类物业，持续推进存量商品房盘活、城中村改造、住房租赁市场建设，金融支持将更多向保交楼、安居消费、房企合理流动性倾斜。

立足市场新形势，云南鼎丰将优化不动产相关担保业务经营策略，严守合规与风控底线。一是差异化准入，优先支持滇中核心区域现房项目、刚需住宅装修贷、二手房交易履约担保，审慎介入远郊高库存文旅大盘及资质偏弱中小房企开发业务；二是升级不动产风控体系，结合区域库存、板块配套、资产流通性建立分级抵押物评估标准，动态调整抵押率，强化项目现金流、房企主体资质双重核查；三是创新配套担保产品，推出二手房带押过户履约担保、存量楼盘盘活融资担保、个人住房装修增信担保，贴合居民安居与行业纾困需求；四是联动银行、住建部门搭建协同服务道，简化合规住房类担保审批流程，降低群众安居融资成本；五是建立存量房产担保动态监测机制，对远郊高风险抵押物实行常态化跟踪预警，提前制定风险处置预案。

楼市平稳关乎民生安居与区域经济稳定。下一步，云南鼎丰将持续跟踪全省房地产市场政策与交易数据，精准把握行业发展节奏，平衡业务拓展与风险防控，以稳健、透明、专业的融资担保服务，助力云南构建 “市场 + 保障” 双轨住房体系，为全省房地产市场平稳健康发展提供坚实金融增信支撑。